Кадастровая стоимость объектов недвижимости является базой для исчисления налога на имущество организаций, земельного налога, а также арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности. Завышение кадастровой стоимости влечет необоснованное увеличение налоговой нагрузки и, как следствие, существенные имущественные потери для правообладателей. Законодательство предоставляет заинтересованным лицам правовые механизмы оспаривания кадастровой стоимости, реализация которых позволяет привести налоговую базу в соответствие с рыночной стоимостью объекта.

Правовое регулирование оспаривания кадастровой стоимости осуществляется Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а также главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость в административном порядке — путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном органе Росреестра, либо в судебном порядке — путем подачи административного искового заявления.

Основанием для оспаривания является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. Для подтверждения рыночной стоимости представляется отчет об оценке, подготовленный независимым оценщиком. Существенное значение имеет соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку несоответствие отчета установленным требованиям является основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Административный порядок предполагает обращение в комиссию при территориальном органе Росреестра в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости. К заявлению прилагаются выписка из реестра, отчет об оценке, а также доверенность для представителя. Комиссия рассматривает заявление в течение одного месяца и принимает решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной либо об отклонении заявления.

Судебный порядок осуществляется в соответствии с главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Административное исковое заявление подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения по месту нахождения ответчика. Досудебное обращение в комиссию для юридических лиц является обязательным, для физических лиц — факультативным. Срок обращения в суд составляет пять лет со дня внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр.

При рассмотрении спора суд назначает судебную оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта, если представленный отчет вызывает сомнения в его достоверности. Экспертиза проводится по правилам, установленным процессуальным законодательством, с привлечением эксперта, обладающего необходимой квалификацией. Заключение эксперта оценивается судом наряду с иными доказательствами.

Положительное решение суда либо комиссии влечет внесение в реестр сведений о новой кадастровой стоимости, которая применяется для целей налогообложения с даты начала применения оспоренной стоимости. Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости является эффективным правовым механизмом снижения налоговой нагрузки, требующим профессионального сопровождения на всех стадиях — от подготовки отчета об оценке до представления интересов в суде.

Профессиональное сопровождение оспаривания кадастровой стоимости включает анализ правовых оснований для пересмотра, подготовку отчета об оценке, формирование пакета документов для обращения в комиссию либо в суд, представительство в заседаниях комиссии и судебных инстанциях. Практика показывает, что квалифицированное сопровождение существенно повышает вероятность установления кадастровой стоимости в размере рыночной и обеспечивает значительное снижение налоговой нагрузки на правообладателя.